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ISBN 978-3-406-68453-1
© 2015 Verlag C. H. Beck oHG
Wilhelmstraße 9, 80801 München
Satz: Fotosatz Buck, Kumhausen
Umschlaggestaltung: Ralph Zimmermann – Bureau Parapluie
Bildnachweis: © Kalle Kolodziej – Fotolia.com
eBook‐Produktion: Datagroup int. SRL, www.datagroup.ro
Dieser Titel ist auch als Printausgabe beim
Verlag und im Buchhandel erhältlich.
Vorwort
Wie finde ich einen solventen Mieter?
Wie suche ich am effektivsten?
Welche Fragen darf ich dem Interessenten stellen?
Welche Auskünfte sollte ich einholen?
Was ich vor Abschluss des Mietvertrags prüfen sollte
Woran sollte ich bei Abschluss des Mietvertrags denken?
Wer wird Vertragspartner?
Welche Sicherheiten soll ich vereinbaren?
Wie erhöhe ich die Miete?
Wie berechne ich die Wohnfläche?
Wie hoch darf die Anfangsmiete sein?
Kann ich an nahe Angehörige günstiger vermieten?
Wie lege ich Betriebskosten wirksam um?
Wie kalkuliere ich die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung?
Wie schließe ich einen gültigen Zeitmietvertrag ab?
Kann ich das ordentliche Kündigungsrecht ausschließen?
Welche Schönheitsreparaturen kann ich vereinbaren?
Kann ich Tierhaltung ausschließen?
Welche weiteren Pflichten kann ich dem Mieter auferlegen?
Welche Zusicherungen soll ich geben?
Was sollte ich während des Mietverhältnisses beachten?
Wie übergebe ich die Wohnung richtig?
Darf der Mieter die Wohnung umgestalten?
Was muss ich tun, wenn ich die Wohnung modernisieren will?
Wann kann ich die Miete erhöhen?
Wie muss ich über die Betriebskosten abrechnen?
Was muss ich nach der Heizkostenverordnung beachten?
Kann ich gestiegene Betriebskosten an den Mieter weitergeben?
Darf ich die Wohnung betreten?
Was tun, wenn sich mein Mieter über Nachbarn beschwert?
Was muss ich tun, wenn sich andere über meinen Mieter beschweren?
Wie soll ich reagieren, wenn der Mieter die Miete mindert?
Was soll ich tun, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt?
Wie muss ich beim Verkauf meiner Mietwohnung vorgehen?
Kann ich dem Mieter wegen des geplanten Verkaufs kündigen?
Wer kann die Vorlage eines Energieausweises verlangen?
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Weitere Regelungen der EnEV 2014
Was muss ich bei Beendigung des Mietverhältnisses beachten?
Welche Kündigungsfrist muss ich einhalten?
Wie gehe ich vor, wenn die Mieträume beschädigt wurden?
In welcher Frist muss ich über die Kaution abrechnen?
Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung
Stichwortverzeichnis
Die folgenden Elemente erleichtern Ihnen die Orientierung im Buch:
Beispiele aus der Praxis
In diesen Beispieltexten finden Sie Fälle aus der Praxis, die den Sachverhalt noch einmal erläutern.
Die Merkkästen enthalten Empfehlungen und hilfreiche Tipps.
Auf den Punkt gebracht
Am Ende jedes Kapitels finden Sie eine kurze Zusammenfassung des behandelten Themas.
In Zeiten, in denen die Zinsen niedrig sind, ist die Investition in Immobilien eine vergleichsweise sichere Wertanlage. Zu Recht beklagen viele Hausbesitzer die (allzu) mieterfreundlichen Gesetze. Wie die Gerichte entscheiden, ist oft unberechenbar, und Urteile fallen häufig zulasten der Vermieter aus.
Das Mietrecht ist inzwischen in manchen Teilbereichen so kompliziert geworden, dass gerichtsfeste Vereinbarungen Seltenheitswert haben. Der Gesetzgeber tut ein Übriges: Steuervorteile wurden abgeschafft, neue Auflagen durch Energieausweispflicht, Rauchwarnmelder etc. eingeführt.
Keine einfachen Zeiten für Eigentümer von Immobilien. Ob sich eine Immobilie rentiert, hängt wesentlich von einem solventen Mieter ab und davon, ob das Mietverhältnis reibungslos funktioniert.
Ihr Risiko lässt sich allerdings minimieren, wenn Sie die Ratschläge dieses Bandes beachten. Egal, ob es
nur wer seine Rechte kennt und sie schriftlich rechtswirksam formuliert, ist am Ende nicht der Dumme. Rechtssicherheit hilft letztlich nicht nur Ihnen als Vermieter, sondern auch Ihrem Mieter. Nervenzermürbende und teure Rechtsstreitigkeiten können vermieden werden.
8In diesem Sinne wünsche ich Ihnen ein möglichst einvernehmliches und partnerschaftliches Miteinander mit Ihren Mietern. Sprechen Sie Probleme rechtzeitig an und versuchen Sie sie im gegenseitigen Einvernehmen zu lösen. Ich hoffe, dass Sie nach der Lektüre dieses Buchs dafür gut gerüstet sind.
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Gauting, im Juni 2015 |
Andrea Nasemann |
Immer wieder gibt es Mieter, die ihre Miete nicht bezahlen. Vor allem Vermieter, die ihre Immobilie fremdfinanziert haben, können dann unter Druck geraten, wenn sie ihre Raten an die Bank nicht mehr bedienen können. Die Gründe, warum ein Mieter seiner Mietzahlungspflicht nicht mehr nachkommen kann, liegen häufig im persönlichen Umfeld: Arbeitslosigkeit, Scheidung oder gesundheitliche Probleme verschlechtern die finanzielle Lage oft so sehr, dass das Geld für die Miete nicht mehr ausreicht. Nur eine Zahl zur Illustration: Nach Erhebungen der Creditreform waren 2014 6,67 Millionen Personen in Deutschland überschuldet.
Daneben gibt es allerdings Schuldner, die sich von vornherein vorgenommen haben, die Miete überhaupt nicht zu bezahlen. Diese Zeitgenossen bezeichnet man als „Mietnomaden“. Sie handeln ganz gezielt und beziehen Wohnungen in Regionen, in denen viel Wohnraum leer steht. Wer dort eine Immobilie besitzt, ist froh, wenn er überhaupt einen Mieter findet. Ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen, das heißt, ist der Vermieter einem Einmietbetrüger auf den Leim gegangen, muss er häufig einen beschwerlichen und teuren Weg einschlagen, um den unliebsamen Bewohner wieder loszuwerden. So muss er nicht nur auf seine Miete verzichten, sondern bleibt häufig auch auf den Anwalts-, Gerichts- und Zwangsvollstreckungskosten sitzen.
Wer nicht in einem solchen Desaster landen will, sollte vorsorgen: Wer schon bei der Auswahl seines Mieters genau hinschaut und alle Register zieht, die zu seinem Schutz vorhanden sind, minimiert das Risiko.
10Mietnomaden sind häufig eloquente, wohlhabende Menschen, die bewusst das Mietrecht, das in Deutschland ausgesprochen mieterfreundlich ist, ausnutzen. Lassen Sie sich deshalb nicht vom ersten Eindruck blenden, sondern prüfen Sie den Kandidaten gründlich, soweit Ihnen dies möglich ist.
Wie Sie einen Mieter finden, bleibt Ihnen überlassen: Entweder Sie ergreifen die Initiative und schalten eine Anzeige in einer Tageszeitung oder stellen sie in eines der Immobilienportale ins Internet. Oder Sie beauftragen einen Makler mit der Suche. Seit dem 1. Juni 2015 muss allerdings nicht mehr der Mieter die Maklerprovision bezahlen, sondern immer derjenige, der diesen beauftragt hat, so genanntes Bestellerprinzip. Sie müssen sich also überlegen, ob Sie diese Kosten übernehmen wollen, oder doch lieber selber einen neuen Mieter suchen. Allerdings sollten Sie dann fit im Internet sein, um die Wohnung mit Fotos dort richtig zu platzieren. Und Sie sollten die Zeit haben, vielleicht Hunderte von Interessenten – was momentan in begehrten Großstadtlagen keine Seltenheit ist – durch die Wohnung zu schleusen und den richtigen Mieter herauszufiltern.
Haben Sie oder der Makler nun einen oder mehrere Interessenten für Ihr Mietobjekt gefunden, sollten Sie sie auf Herz und Nieren prüfen. Nehmen Sie sich bei der Auswahl ausreichend Zeit. Wer auf die Schnelle einem Mieter den Zuschlag erteilt, kann auf die Nase fallen.
Es hört sich zwar simpel an, ist es aber nicht: Klären Sie als Erstes, ob der Mietinteressent auch derjenige ist, für den er sich ausgibt. Dafür sollten Sie sich seinen Personalausweis oder Reisepass geben lassen. Prüfen Sie, ob er noch gültig ist, und kopieren Sie die Daten für die Mieterakte. Lassen Sie sich nicht mit Führerschein oder Studentenausweis abspeisen, diese haben keinen amtlichen Erklärungswert.
Kümmert sich ein Makler um die Vermietung, wird er vom Mieter eine Selbstauskunft und einen Lohnnachweis fordern. Hausverwaltungen, die mit der Vermietung beauftragt sind, sichern sich ebenfalls auf diese Weise gegenüber ihren Auftraggebern ab.
Aber auch wenn Sie sich persönlich um die Vermietung Ihres Mietobjekts kümmern, sollten Sie eine Selbstauskunft verlangen: Sie besteht aus einem Fragebogen, in dem der potenzielle Mieter Auskunft über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse sowie über eventuelle Mitmieter gibt. Es besteht grundsätzlich allerdings keine Verpflichtung des Mietinteressenten, den Fragebogen auszufüllen. Weigert er sich, sollten Sie ihn als Mieter nicht mehr in Betracht ziehen, da er dann unter Umständen etwas zu verbergen hat. Mit seiner Unterschrift unter der Selbstauskunft bescheinigt der Bewerber, alle Fragen wahrheitsgemäß beantwortet zu haben.
12Allerdings muss der Bewerber nur bestimmte Fragen beantworten. Andere, von den Gerichten als nicht zulässig erachtete Fragen braucht er gar nicht zu beantworten bzw. kann sie sogar falsch beantworten, ohne dass dies für ihn von Nachteil ist.
Auf den Punkt gebracht
Um das Risiko, auf einen Einmietbetrüger hereinzufallen zu minimieren, sollten Sie sich Personalausweis oder Reisepass des Mietinteressenten zeigen lassen. So können Sie seine Identität überprüfen.
Natürlich sollten Sie so viel wie möglich über Ihren künftigen Mieter erfahren, bevor Sie ihm Ihr Eigentum überlassen. Doch Sie müssen wissen, dass Ihrer Wissbegier Grenzen gesetzt sind. Sie dürfen nur solche Fragen stellen, die in einem Zusammenhang mit dem geplanten Mietverhältnis stehen und die für Sie von maßgeblichem Interesse sind. Vor allem rein private Angelegenheiten gehen den Vermieter nichts an. Das heißt in der Konsequenz: Stellen Sie eine unzulässige Frage, darf der Kandidat darauf auch falsch antworten, ohne dass dies für ihn Nachteile hat.
In erster Linie bewegt Sie natürlich vor allem die Frage, ob Ihr künftiger Mieter überhaupt finanziell in der Lage ist, die von Ihnen geforderte Miete zu bezahlen. Auf solche Fragen, die für das Mietverhältnis essenziell wichtig sind, müssen Bewerber immer wahrheitsgemäß antworten. Dies betrifft Fragen nach Arbeitsplatz, Verdienst und Vermögenslage.
Die Frage nach dem Einkommen von Angehörigen ist nicht zulässig. Der Interessent muss auch nicht seine gesamten finanziellen Verhältnisse offenlegen. Er braucht zum Beispiel nicht darauf zu antworten, ob er Teilzahlungskredite aufgenommen hat. Von sich aus muss der potenzielle Mieter ohnehin keine Informationen über seine Einkünfte oder Schulden geben. Nur auf die ausdrückliche Frage des Vermieters muss der Bewerber wahrheitsgemäß antworten.
Auf die Frage, ob der Bewerber eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, zumindest wenn sie ohne zeitliche Beschränkung erfolgt, muss er nicht wahrheitsgemäß antworten, weil die Eintragung im Schuldnerverzeichnis nach drei Jahren gelöscht wird.
Lebt der potenzielle Mieter allerdings allein von Sozialhilfe oder wurde über das Vermögen des Bewerbers das Insolvenzverfahren eröffnet, muss er den Wohnungsvermieter darüber informieren. Ebenso wenn das Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung des Mietzinses gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt wurde. Würde die geforderte 14Miete 75 Prozent des gesamten Einkommens ausmachen, muss der Vermieter ebenfalls darüber informiert werden.
Mieter müssen wirtschaftliche Schwierigkeiten von sich aus offenbaren, wenn die Gefahr besteht, dass sie die Miete nicht zahlen können. Verschweigt der Mieter seine desolaten wirtschaftlichen Verhältnisse, wie zum Beispiel hohe Schulden, können Sie den Mietvertrag wegen einer arglistigen Täuschung anfechten. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Mieter bereits mehr als zwei Jahre lang anstandslos seine Miete bezahlt hat.
Hat der Bewerber eine zulässige Frage falsch beantwortet, muss immer im Einzelfall geprüft werden, ob der Vermieter, sobald er davon erfährt, den Mietvertrag nachträglich wegen arglistiger Täuschung anfechten oder außerordentlich kündigen kann. Eine Anfechtung ist bei Wohnraummietverträgen natürlich nur vor der Überlassung der Mietwohnung möglich. Sobald der Mieter in die Wohnung eingezogen ist, können Sie nur noch fristlos kündigen.
Aber nicht jede falsche Auskunft berechtigt Sie dazu. Vielmehr kommt es immer darauf an, ob die falsche Antwort wesentliche Auswirkungen auf das Mietverhältnis hat. Man kann allerdings davon ausgehen, dass bewusst wahrheitswidrige Angaben über die Vermögensverhältnisse zur fristlosen Kündigung oder Anfechtung des Mietvertrags führen können – zumindest dann, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses ansonsten für den Vermieter im Einzelfall unzumutbar ist.
Darüber hinaus wollen Sie natürlich auch noch mehr über den Kandidaten in Erfahrung bringen. Das ist Ihr gutes Recht. Sie sollten aber wissen, dass manche Fragen von der Rechtsprechung als nicht zulässig eingeordnet wurden. Sie können sie also stellen in der Hoffnung, dass Sie eine wahrheitsgemäße Antwort darauf bekommen. Ist die Antwort allerdings falsch, können Sie daraus keine Rechte ableiten. Dies gilt für Fragen danach, welche
Auch Fragen nach dem früheren Mietverhältnis sind nach der Rechtsprechung nicht zulässig, obwohl eine Auskunft beim früheren Vermieter für den neuen Vermieter durchaus aufschlussreich sein kann. Eine Rückfrage ist aber nur zulässig, wenn der Mietbewerber dem ausdrücklich zugestimmt hat. Unzulässig sind auch Fragen nach
16Sie dürfen auch nicht danach fragen,
Nicht von Interesse sind auch Fragen danach,
Auch ein unter Betreuung stehender Erwachsener braucht dies bei Abschluss des Mietvertrags nicht zu offenbaren. Sie dürfen von dem Bewerber auch keine vom früheren Vermieter unterschriebene Erklärung verlangen, in der dieser bescheinigt, dass es sich bei der Person um einen „ordentlichen und pünktlichen Menschen“ handelt.